观点|负债屡创新高,房企“高杠杆+高收益”风险须防范

作者: [db:作者] 分类: 逛逛 发布时间: 2018-11-20 19:48

窃以为,虽然房地产企业的负债经营是不可逆的,但是我们依旧可以通过积极措施来推动去杠杆的转型升级,来严控风险,防止风险溢出。——盘和林

窃以为,虽然房地产企业的负债经营是不可逆的,但是我们依旧可以通过积极措施来推动去杠杆的转型升级,来严控风险,防止风险溢出。——盘和林

今年以来,楼市调控政策频出,且持续深入。不过,在此背景之下,房企的业绩依旧飘红。根据东莞证券统计,房地产行业三季报整体归属净利保持高增长。2018年前三季度上市房企共实现营业总收入11939亿,同比上升24.77%,增幅较2017年同期大幅上升21.6个百分点;共实现营业利润2044.8亿,归属净利1207.4亿,同比分别升37.9%和28.85%。

然而,在销售规模迅速扩张以及业绩喜人的背后,房企的负债也居高不下,甚至屡创新高。从净负债率来看,今年上半年龙头房企的净负债率均处于较高水平,且呈现上涨趋势。截至今年9月,房地产板块资产负债率达80.4%,净负债率上升至约107%,创下近年以来新高。

由此可见,即使在政策收紧的时期,我国房地产的运营模式依旧是:高收益+高杠杆。

房地产行业自身所具有的生命周期长、资金垫付大的特点,决定了房地产行业是资金密集型的产业,除了银行、金融机构以及外资,房地产行业的另一重要资金来源就是:预售。

预售制度是国家支撑房地产行业发展一个重要的制度和金融的支撑,是指房地产企业将正在建设中的尚未交付的房屋预先出售给承购人,承购人支付定金或部分房款的制度。不过,也正是预售制度决定了房地产企业的现实运营模式只能是高负债运营。

事实上,预售制度更像是为企业形成了一个“公众资金池”,作为房地产行业融资的主要手段之一,是对银行等金融机构融资渠道的重要补充。并且,伴随着政策上对房地产行业的收紧,其占房地产企业到位资金的比例越来越大,对企业融资也越来越重要。

根据中国指数研究院发布的数据,2018年1-10月,我国房地产到位资金同比增长7.7%,较1-9月的增幅有所收窄,其中,国内贷款总额同比下降5.2%,外资同比下降35.6%,自筹资金同比增长10.8%,定金及预付同比增长16.3%,总资金来源中,国内贷款、自筹资金、外资、定金及预付款占比分别为:14.5%、33.6%、0.06%、33.1%。

从以上数据可以看到,随着国内国际形势的改变,我国房地产企业资金来源结构发生了重要变化,外资大幅下滑,几近为0,而国内的众多资金渠道,预付款和定金俨然成了众房企的“金主”。

但是需要注意的是,预付定金导向的资金资源事实上也就意味着,如今,对于一直以来依赖高杠杆扩大规模、寻求发展的房地产企业来说,“需求”才是其真正的“救命稻草”。

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